Акт приема передачи квартиры по договору купли продажи: когда подписывается, образец акта передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Оформляется как приложение к договору купли-продажи квартиры. Эти два документа – акт и договор – не имеют юридической силы. Актом устанавливается факт передачи объекта от продавца к покупателю. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Рассмотрим, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры.

Передача недвижимости

Гражданский кодекс

Закон содержит определенные требования к сделкам с недвижимостью. Статьей 566 ГК РФ предусмотрено обязательное наличие передаточного акта или иного документа, подтверждающего это событие. К тому же данная операция всегда выполняется в письменной форме и считается выполненной на момент государственной регистрации права.

Таким образом, вопрос о том, требуется ли акт приема-передачи квартиры, определяется законом. Информацию о фактическом исполнении обязательств можно указать в договоре купли-продажи, но лучше оформить ее отдельным документом. На вторичном рынке договор является актом приема-передачи, если в нем указывается факт отчуждения-приемки недвижимого имущества. В противном случае нужно оформить отдельный документ.

Если это первичный рынок, то нельзя будет ограничиться соглашением, акт должен быть подписан сторонами, и должен произойти акцепт. Строгих требований к документу нет.

Зачем нужен документ

акт приема-передачи квартиры в новостройку является обязательным, так как без него жилое помещение не будет зарегистрировано в федеральном реестре. Этот же документ необходим для получения налогового вычета в ФНС или на рабочем месте. Во всех остальных случаях при покупке квартиры акт не требуется, если в договоре отражен вопрос об отчуждении имущества. Но это не значит, что отказаться стоит.

Документ позволяет достоверно установить следующие обстоятельства:

1. Текущее состояние помещения (наличие мебели, тип дверей и входных окон, явные недостатки);
2. Показания счетчиков (вода / электричество / тепло / газ);
3. Наличие в квартире имущества, передаваемого вместе со зданиями (мебель, техника, сантехника);
4. У сторон нет взаимных претензий по состоянию квартиры.

Свидетельство о принятии ипотеки (на первичном рынке) необходимо предоставить в банк. Форма документа законом не установлена. Но, согласно установившейся практике, он должен иметь особенности, позволяющие точно идентифицировать объект. У банка могут возникнуть вопросы, если акт приема-передачи не подписан. Если договором предусмотрено его обязательное наличие, договор может быть расторгнут по инициативе кредитора.

Разновидности актов

Виды акта приема-передачи и передачи зависят от того, кто заключает сделку, а также от типа имущества:

1. Первичный рынок. Одна сторона – разработчик или его представитель, другая – покупатель. Полномочия продавца должны быть подтверждены доверенностью, без которой акт приема-передачи квартиры по договору долевого владения (ДУ) не имеет юридической силы.
2. Второй дом. Обе стороны обычно граждане. Необходимо, чтобы были отражены их роли: продавец, покупатель или представитель одного из участников сделки, паспортные данные.
3. Комната. Важно, чтобы лицевые счета владельцев были отдельными. Акт приема-передачи номера должен позволять идентифицировать имущество.
4. Делиться. Учитывается только часть, проданная по договору (если помещение поделено). В акте необходимо будет прописать всю квартиру или дом, если доли переданы не в натуре. Рекомендуется привлечь второго хозяина.

Передача акций в натуре – это юридический термин, означающий, что не только акции на карте закреплены за конкретным гражданином, но и конкретная комната в многокомнатной квартире, конкретный участок земли, часть дома, и так далее

Что отразить в документе

Для застройщиков заключительный и промежуточный акт приема-передачи предоставляется в стандартной форме. Однако его можно изменить по желанию покупателя. В частности, стоит задуматься о недостатках и сроках их устранения (контрольный лист).

В документе может отражаться следующее:

1. Дата и место подписания;
2. Данные сторон, позволяющие их идентифицировать;
3. Расположение объекта;
4. Текущее состояние объектов (новостройка, вторичный рынок);
5. Данные о наличии / отсутствии ремонта;
6. Информация по инженерным сетям (городской телефон, подача газа, электричества, отопления и др);
7. Наличие или отсутствие кредиторской задолженности перед поставщиками услуг по счетам;
8. Фактические показания счетчика.

После подписания акта можно будет делать фотографии. Также желательно указать это в тексте документа.

Обязательные требования к акту:

• Документ содержит данные, помогающие определить стороны или их представителей.
• Наличие не менее двух экземпляров;
• Все копии должны быть идентичны и иметь собственноручную подпись;
• Время, место написания и подпись;

Передача комнаты, доли в праве собственности

Законодательством предусмотрен особый порядок отчуждения части недвижимого имущества, имеющей двух и более собственников. Основное право на приобретение объекта принадлежит остальным акционерам. Что касается акта приема-передачи доли в квартире, то в законе об этом ничего не сказано. Следовательно, он оформляется по тем же правилам, что и все жилье.

Акт приема-передачи квартиры путем дарения не является обязательным, но также может быть подготовлен и подписан. Фактически, для бесплатной передачи объекта необходимо, чтобы он уже был зарегистрирован в Росреестре. Это означает, что состояние квартиры, наличие коммуникаций и т.д. Может быть напрямую отражено в договоре дарения.

Распространенные ошибки

Основная ошибка, которую совершают покупатели, – это заключение договора без документа. Суды занимают следующую позицию: если покупатель недвижимости подписал договор и забрал ключи, значит, претензий у него не было. В это время продавец может вынести мебель из квартиры (если ее наличие не отражено в договоре) и даже заменить плиту и сантехнику на более дешевые. Возможны другие ошибки.

Использование типового документа

Конечно, вы можете скачать простой пример акта приема-передачи квартиры в Word, но он должен подходить для конкретной ситуации. Есть большой риск, что какой-то важный нюанс, принципиальный для одной из сторон, будет утерян.

Слепая передача

Акт приема-передачи квартиры с показаниями счетчиков является обязательным, и проверить их можно только внутри. Подписание документа без сверки значений может быть сопряжено с рисками как для продавца, так и для покупателя. Также рекомендуется оформить документ незадолго до заключения договора. Например, когда агент по недвижимости показывает квартиру, в ней будет мебель и техника, а в акте будет отражено другое.

Отсутствие второй стороны

Также имеет место односторонний акт приема-передачи. Его может подать промоутер, если в течение 2 месяцев получатель необоснованно воздерживается от подписания документа. Если застройщик не подписывает акт приема-передачи, не желая устранять недостатки, необходимо обратиться в суд с жалобой. Без решения об обязании продавца (покупателя) передать недвижимость сделка не сможет быть зарегистрирована в органах Росреестра.

Отказ от отражения дефектов при приеме квартиры у застройщика

На первичном рынке недвижимости к акту прилагается лист проверки, в котором указываются недостатки. Прием помещения осуществляется с оговоркой, что в дальнейшем дает право требовать устранения недостатков или взыскания компенсации. Если претензии не отражены в контрольном листе, доказать правоту в будущем будет сложно.

Итог

Как правило, без действия не обойтись. Отчуждение недвижимого имущества регулируется рядом характеристик, установленных Гражданским кодексом. Договор купли-продажи без акта приема-передачи допускается, если это вторичный рынок. В договоре должен быть отражен факт как отчуждения, так и принятия недвижимости, отсутствие взаимных претензий.

Для первичного рынка невозможно будет ограничиться одним контрактом. Акт приема-передачи квартиры от застройщика потребуется как для постановки на учет, так и для получения налогового вычета, передачи в банк в случае ипотеки. Закон не устанавливает строго требований к содержанию документа, но должен зафиксировать наиболее важные аспекты, позволяющие идентифицировать объект, его текущее состояние, показания счетчиков и т.д.

Источник – https://kak-sdelano.ru/normyi/akt-priema-peredachi-kvartiryi-po-dogovoru-kupli-prodazhi